¿Cuánto dinero te queda realmente después de vender tu piso en Madrid?

La mayoría de los propietarios que se plantean vender calculan su beneficio de una forma muy simple: precio de venta menos el importe que pagaron por la vivienda en su momento. Sin embargo, ese cálculo rara vez refleja la realidad. Una de las dudas más frecuentes entre los vendedores es cuánto dinero queda al vender un piso, y la respuesta suele ser muy distinta a la expectativa inicial una vez aparecen todos los costes asociados a la operación.

Entre los gastos inmediatos de la compraventa, la cancelación de cargas, las comisiones, los impuestos y el impacto fiscal que llega en la siguiente declaración de la renta, el importe neto que finalmente recibe el propietario puede reducirse considerablemente. Precisamente por eso, entender cuánto dinero queda al vender un piso requiere analizar cada gasto de forma detallada y no limitarse únicamente al precio de venta. En este artículo explicamos de forma clara y ordenada cómo calcular el beneficio real de una operación inmobiliaria y qué factores influyen directamente en el resultado final.

Los gastos que se pagan antes o en el momento de la firma

Antes de que el notario le entregue el importe de la venta, el vendedor ya ha asumido una serie de costes que reducen el neto final.

Honorarios de agencia. La mayoría de las inmobiliarias cobran en porcentaje sobre el precio de venta: entre el 3 % y el 5 %, más el IVA (21 %). En una vivienda vendida por 250.000 euros con una comisión del 3 %, eso son 7.500 euros más 1.575 de IVA: 9.075 euros que salen directamente del importe recibido.

El problema del modelo porcentual es que el coste para el vendedor escala con el precio aunque el trabajo de la agencia no cambie. Negohome trabaja con honorarios fijos: el vendedor sabe desde el primer día cuánto le va a costar la operación, sin que esa cifra dependa de cómo evolucione la negociación ni del precio final de venta.

Cancelación registral de la hipoteca. Este gasto pasa desapercibido con frecuencia porque muchos propietarios confunden haber terminado de pagar la hipoteca con haberla cancelado en el Registro de la Propiedad. Son dos trámites distintos. Pagar la última cuota cancela la deuda económica con el banco, pero la carga sigue inscrita en el Registro hasta que se tramita la escritura de cancelación ante notario.

Si el vendedor no ha realizado ese trámite antes de ponerse a vender, la notaría detecta la carga en el momento de la compraventa y la operación queda paralizada. Solucionarlo en ese momento implica retrasos y costes de urgencia. Si se gestiona con tiempo, el coste oscila entre 400 y 1.200 euros, dependiendo del importe original de la hipoteca y de si se externaliza a una gestoría. Fuente de referencia Banco de España.

El IBI del año en curso. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo paga quien figure como propietario a 1 de enero de cada año. Si la venta se produce en cualquier otro momento, es habitual que en el contrato de arras se prorrateé entre vendedor y comprador según los días de titularidad de cada uno. No es un coste automático del vendedor, pero conviene tenerlo previsto.

La plusvalía municipal: el impuesto que muchos no esperan

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —conocido como plusvalía municipal— es un tributo local que grava el incremento del valor del suelo desde que el vendedor adquirió el inmueble hasta que lo transmite. Se liquida en el Ayuntamiento correspondiente en los treinta días hábiles siguientes a la firma de la escritura. El responsable de pagarlo es el vendedor en la inmensa mayoría de los casos, aunque en las transmisiones por herencia lo paga el heredero.

Desde el Real Decreto-ley 26/2021, aprobado tras las sentencias del Tribunal Constitucional que declararon inconstitucional el método anterior, existen dos formas de calcularlo y el contribuyente puede elegir la que le resulte más favorable.

El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende del número de años transcurridos desde la compra. Esos coeficientes los fija el Estado con límites máximos actualizables anualmente, y cada ayuntamiento puede aplicar un tipo sobre la base resultante, hasta un máximo del 30 %. El Ayuntamiento de Madrid aplica actualmente un tipo del 29 %.

El método real calcula el incremento de valor a partir de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, aplicando sobre ese incremento la proporción que representa el suelo respecto al valor catastral total del inmueble. Permite reflejar la ganancia efectiva cuando el método objetivo arrojaría un resultado superior.

Si no ha habido incremento real —es decir, si se vende por menos de lo que se pagó—, no hay base imponible y no se tributa. Esta posibilidad, que antes del RDL 26/2021 era objeto de una larga batalla judicial propietario a propietario, es hoy un derecho reconocido expresamente por la norma.

El impacto de la plusvalía varía mucho según la zona, el valor catastral del suelo y el tiempo de tenencia. En Madrid capital, y en particular en Carabanchel y Arganzuela, los valores catastrales del suelo han evolucionado de forma significativa en la última década. Lo que importa es calcularlo antes de fijar el precio de venta, no después de haber firmado.

El IRPF: el impuesto que llega al año siguiente

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no se paga en el momento de la venta sino en la declaración del ejercicio en que se produce la transmisión, que se presenta el año siguiente. Para una venta cerrada en 2025, el impacto aparece en la campaña de renta de 2026. Referencia Agencia Tributaria de España.

La base de cálculo no es el precio de venta completo sino la ganancia patrimonial, que se obtiene restando al valor de transmisión el valor de adquisición.

El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos directamente imputables a esa transmisión: la comisión de agencia y la plusvalía municipal pagada. Ambos gastos reducen la ganancia computable en el IRPF.

El valor de adquisición es la suma del precio que se pagó en su momento más todos los gastos e impuestos asociados a esa compra: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (o el IVA y AJD si fue vivienda nueva), los gastos de notaría y de Registro de la Propiedad, y los honorarios de agencia si los hubo. A esto se pueden sumar las inversiones en mejoras documentadas realizadas en el inmueble, pero no los gastos de mantenimiento ordinario.

La diferencia entre ambos valores es la ganancia que tributa en la base del ahorro del IRPF. Los tipos vigentes para el ejercicio 2024 son los siguientes:

• 19 % sobre los primeros 6.000 euros de ganancia
• 21 % sobre la parte comprendida entre 6.000 y 50.000 euros
• 23 % sobre la parte comprendida entre 50.000 y 200.000 euros
• 27 % sobre la parte comprendida entre 200.000 y 300.000 euros
• 28 % sobre cualquier importe que supere esa cifra

Para que los números sean concretos, considere este ejemplo ilustrativo. Un propietario compró un piso en Madrid en 2014 por 140.000 euros y pagó en impuestos y gastos de compra otros 9.800 euros (valor de adquisición: 149.800 euros). Lo vende en 2025 por 230.000 euros. Paga una comisión de agencia de 8.050 euros (IVA incluido) y 4.200 euros de plusvalía municipal. El valor de transmisión neto queda en 217.750 euros. La ganancia patrimonial es de 67.950 euros.

El IRPF resultante: 19 % sobre 6.000 euros (1.140 euros), más 21 % sobre los siguientes 44.000 euros (9.240 euros), más 23 % sobre los 17.950 euros restantes (4.128 euros): aproximadamente 14.500 euros de cuota de IRPF.

En este caso, el vendedor ha recibido 230.000 euros brutos. Después de la comisión de agencia, la plusvalía municipal y el IRPF, el neto real se sitúa en torno a 194.000 euros. No es una mala operación. Pero son casi 36.000 euros menos de lo que indicaba el precio de la escritura.

Las exenciones que pueden reducir o eliminar la factura fiscal

Hay determinadas situaciones en las que el vendedor puede reducir considerablemente el impacto fiscal de la operación e incluso evitar parte de los impuestos asociados a la venta. Este aspecto es clave para calcular correctamente cuánto dinero queda al vender un piso, ya que muchas personas desconocen que existen mecanismos legales que pueden disminuir de forma importante la tributación final.

La situación más habitual es la exención por reinversión en vivienda habitual. Cuando el inmueble vendido constituye la residencia habitual del propietario y el importe obtenido se destina a la compra de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada por la venta puede quedar exenta de tributar en el IRPF. Para aplicar esta ventaja fiscal, la reinversión debe realizarse dentro de los dos años posteriores a la venta o, en caso de haber comprado antes la nueva vivienda, dentro del año anterior a la transmisión.

Es importante entender que la exención funciona de manera proporcional. Esto significa que, si únicamente se reinvierte una parte del dinero obtenido, solo esa parte de la ganancia quedará libre de impuestos. Este mecanismo tiene un impacto directo en cuánto dinero queda al vender un piso, especialmente en operaciones donde el propietario vende para adquirir una vivienda más grande, cambiar de barrio o mejorar su calidad de vida sin asumir una carga fiscal innecesaria.

La segunda es la exención para personas mayores de 65 años. Quienes hayan cumplido esa edad en el momento de la venta y transmitan su vivienda habitual no tributan por la ganancia patrimonial resultante, independientemente de si reinvierten o no el importe obtenido.

Fuera de estas dos situaciones, no existe un camino legal para evitar el IRPF. Lo que sí se puede hacer es planificar la venta con tiempo para optimizar el resultado: documentar correctamente las mejoras realizadas, conocer el valor catastral del suelo para elegir el método más favorable en la plusvalía, y —cuando la exención por reinversión sea aplicable— coordinar los plazos para no perderla por un error administrativo.

Por qué la mayoría de los vendedores llegan a la notaría sin saber esto

El origen del problema es estructural. Las agencias inmobiliarias tienen incentivos claros para que la operación se cierre: hasta que se firma la escritura no hay comisión. La conversación sobre el precio se produce en el momento de captar el encargo. La conversación sobre los gastos reales —la que realmente determina si vender tiene sentido en términos netos— a menudo no se produce hasta después de haber firmado.

Negohome trabaja de otra manera. Antes de poner una propiedad a la venta, ponemos sobre la mesa el cálculo completo con el propietario: los gastos de la operación, la plusvalía estimada en función del valor catastral, el impacto en el IRPF según el precio de compra y las mejoras documentadas, y si aplica o no la exención por reinversión. No porque sea un servicio adicional, sino porque una valoración que omite los impuestos no es una valoración útil.

Si estás pensando en vender y quieres saber qué número real puedes esperar en tu situación concreta, puedes contactarnos en cualquiera de nuestras oficinas o llamarnos directamente. Hacemos el análisis sin compromiso y sin rodeos.

 

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